各位股民们，阔别三年后重新召开股民大会，很高兴大家能够再次欢聚并济济一堂。结合集团现在实际情况，向大家作交流分享。

一、国内外经济形势

疫情不利影响下，物业租赁市场面临困境。当下大家普遍发现家里的房屋出租变得不易，从住宅延伸到外部经济大环境，整体房屋租赁市场也很艰难。比如闸北工业园区，原来夜晚灯火通明，现在变得一片漆黑，说明很多经营公司或开厂的租户，都已撤离或者倒闭。市中心原来由外资持有的很多办公楼，也在打折抛售。持有者和原租赁者，诸如一些美国资本公司，陆续离开也不准备再回归，情愿打折出售变现资金。

欧美西方国家集结团队化，采取措施步步打压中国。相比欧美人的惰性，中国人的勤奋拼搏、吃苦耐劳令其忌惮。有人打趣道国人在意大利盘活倒闭店铺转而经营饭店，抢光了周边外国餐厅的生意。确实原来我们比较落后，凭借勤劳只能给西方发达国家在低端产业链打下手。靠着改革开放几十年的持续推动，特别是加入世贸后，经济发展迅猛并不断向经济价值链中高端产业转型，同时“一旦中国人做出任何产品，很快价格就能下压变成白菜价”的意识，彻底触碰到对方的利益奶酪，引起西方国家高度的警惕。事实上，23年中国汽车出口占全球排名第一， 22年赶超了德国，23年超过了日本。处于这种态势下，西方资本国家对我们进行全面围剿，对于国家经济发展非常不利。

以发展眼光来看，国家政策不能保证全部正确和永远正确，但切实对社会造成了影响。疫情中上海封城的决策，未能预判到居然对全国经济造成了不可估量的损失影响。由于全国产业链已形成毛细血管般相互关联的供应关系，上海封城数月直接影响珠三角地区的广州汽车制造业，引发了产量骤跌，皆因汽车所需芯片产自上海断供导致。

二、目前整体房地产市场萧条，房企频发“爆雷”现象

近年来，房地产行业政策没有保持连续性，原来狠狠打压，现在奋力救市。房地产业作为国民支柱产业，关联了几十项产业链，打压造成社会经济迟滞增长。全国房地产业比较萧条，百强房企的主力军绝大多数都发生爆雷现象，面临债务无法还清而躺平的局面，诸如恒大、融创、碧桂园等头部房企。未爆雷的民营房企所剩寥寥无几，原来土拍现场民营房企集群参与，现在参与的也就两三家。整体地产行业的低迷在短期难以恢复，预估要等到企业高价买的地全部出清，市场才能慢慢恢复。

三、申新集团过去5年经营值得肯定，未来发展面临竞争

根据李琼伟所作的5年经营情况报告，申新经营总体保持稳中有进，面临疫情的考验，基本稳住阵脚并顺利渡过，分析原因如下：

其一，申新持有了商业物业用于长久经营，确保有可持续的租赁收入。目前申新收入结构和收入来源主要以出租商铺和办公楼的租金为主。追溯历史，得益于时任新华村领导班子的正确决策。考虑到农业、仓储、村办企业等产业在逐步转移和消失，这些产业在市场上也欠缺竞争力。但是村庄变成社区，社区的配套商业具有垄断性，届时导入的居民离不开社区消费，因此决定不卖商业资产，并有意识的多建社区商业体，比如建造了虎城商业，地上地下约38万平方米。

其二，申新的经营团队非常尽心和努力。期间各届经营班子，包括现在这届“一正三副”班子，对待工作都能尽责用心。客观对比周围的村级经济经营班子，申新属于比较出色的团队。

关于申新未来的发展，需向股民们明确。任何事物犹如硬币存在两面性，有利也有弊。我们现在的产业结构以商业办公出租为主，收入具有稳定性，但是没有后续新的商业项目资源投入，经营利润收益要想大幅度保持增长，未来比较难。虎城商业要面临周边商业体的冲击，经营班子和团队将面临挑战。周围大体量的商业竞争项目陆续横空出世，诸如大宁久光、大融城、真如中海寰宇MAX等。尤其中海集团新开的真如商业项目，用最新的经营理念进行规划设计，招商团队实力强，入驻企业品牌优秀。既然躲不过，就要千方百计见招拆招，我们的团队能够在这波竞争中站稳脚跟，也是对实力的提升和肯定。再往后基于周边相对饱和的商业规划，新的商业体再出现的可能性就小很多。但需要保持密切关注，追踪更新动态。

未来收入增长还有一定的增长空间，但空间总体不大了。增长空间来源于部分即将租约到期大体量商业项目，在原来租赁价格和新的租赁价格间产生的增长收益，因为早期招商为了保证意向商户入驻，租赁价格比较低。

华润万家项目租约即将到期，目前情况介绍：华润万家超市位于大华虎城商圈，建筑面积58000平方米，历经乐客多、乐购、华润万家的一路更名演变，也即将租约到期。华润万家大华的经营团队准备续租，报价比原来租约价格翻了整整一倍，但是方案上报总部未获批准。因为该项目的部分设施设备老旧，难以达到现在政府的验收标准，续租意味着后续将再投入资金重新进行内部设施整修改造，再三测算后无法达到预期盈利点而最终放弃。考虑到二房东存在良莠不齐的风险，公司经营团队决定自己招商运营并向理事会进行了提报。对于团队自主招商理事会讨论中存有分歧，源于项目位于虎城商业核心的版块，体量也比较大，后续能否品质招商将深刻影响整个商圈发展。尽管目前我们的团队力量还不够强大，但敢于主动挑起重担勇气可嘉。为了保护团队积极性，最终决定请大华商业公司介入进行协助招商，介绍品牌商户资源。但大华商业提出顾虑：当下招商市场艰难的情况下，介绍的客户资源能否最终接住并跟踪落实到合同。因此大华商业提议全程负责操盘项目，完成重新招商并运营几年趋于成熟后，再整体将项目以及项目管理招聘的人员一并移交给申新团队管理。最终理事会经充分讨论后，批准了大华商业招商运营成熟后再转交回申新管理运营的方案。目前大华商业公司已经开始实施招商，和2家品牌主力店商户完成签署意向书。后续正式签署协议书后，启动对物业的改造设计，保证兼顾良好效果和低成本投入。主力店确定后，对于外圈的商铺招租起到积极推动。大华商业预想完成3元/平方米招租价格目标，比华润万家续租报价还要高不少。目标若达成，有利于提升集团后续股股金分红。其他租约到期项目，比如沪太路新沪路口的小桥流水项目，总体规模不大，就由我们经营团队自主负责招商。

综上分析，未来我们利润增长还是有一定空间的，只是受到实际客观条件决定，空间不是很大了。

四、以稳妥谨慎为出发点，未来继续探寻投资方向

保证收益稳妥，操作谨慎的前提下，经营团队继续寻找能够为股民增加收入的投资方向。比如前期股市2900点，理事会曾考虑进入二级市场适度投资，考虑到股市的风险比较犹豫，果不其然最近股市又下行到2600点。因此对投资方向要保持谨慎态度，确保投资收益没有任何差池，务必保障股民们的稳妥收益。

五、申新集团经营班子完成“一体化”调整，理事会和经营班子各自履行职责，形成理事会对经营班子制度化的监管机制

1、申新经营班子进行了重新调整，实现董事会和经营班子合为一体。

之前申新集团董事长由赵德明担任，总经理由李琼伟担任。赵德明退休后涉及推选新的董事长。为了保证能听取到各方群众的真实意愿和想法，委托大华集团人力资源中心的相关人员，向公司和社区的骨干力量进行民意选调，参与人员有村民组长、党小组长、申新中层干部等，最终大家提名的还是原班子的相关成员。立足经营角度考量，董事会和总经理班子一体化也未尝不可，提高决策效率，节省人力财力，拆开组建涉及人员增加和薪酬成本增加。最终形成目前2套班子合为一体的经营团队：李琼伟担任董事长兼总经理，曹征宇、张晨、张文豪作为董事兼任副总经理。

2、申新理事会任期届满改选，承担起监管责任，形成制度化机制。

本次理事会改选前，采取一对一单独形式向群众广泛征求意见，既有提名上一届理事会成员续任、也有提名上一届理事会部分成员进行更新。各种提议出发点均代表了大家的意愿。理事会当前代行了股东会职权，由于申新股东人数太多，才成立职工持股理事会，并选出理事会来代行职工股东职权，因此重大的经营决策应当由理事会做出，同时代替股东们肩负起监督责任。

理事会和经营班子应当职权分开，确立制度化的监管机制。经营班子负责一线经营管理，理事会负责制定经营决策并承担对经营团队日常管理的监督责任，两项职权分别由两拨人来履行。即使将来理事会成员随着年纪增长逐步退出，但是后续的团队应当继续保持这样的机制。参考美国三权分立体系，对权力有所制约和监管，才能更好起到约束作用，推动工作可持续开展。当前集团的经济基础非常扎实，每年进行红利分配，未分配部分继续投资滚雪球。这样的机制是一种制度保障，也能更好确保集团经济可持续发展，实现当年树立的让村民及子孙后代安居乐业的的愿景。这项制度保障的设想，希望股民们支持和认可。

一直以来申新的各届领导班子成员，工作认真尽责，能够保持廉洁的作风，杜绝私心和贪腐，传承延续良好的工作传统。当前这届理事会成员仍应继续承担好各项责任，直至扶持目前的经营团队部分成员能够胜任理事会工作要求。

六、加快培养领导班子第三梯队

目前第一梯队人员实际上是现任理事会里的大部分同志，从年轻时投身于新华村的工作，直到现在。第二梯队是现在的“一正三副”经营班子团队的4名成员，工作认真投入，取得出色的工作成绩，是培养比较成功的。现在要赶紧培养第三梯队：不是指名道姓去培养，而是看到有好的苗子，放在工作岗位上进行实战和操练，观察工作能力水平，通过工作实绩被认可后，逐步晋升管理岗位。届时第一梯队陆续退下来，第二梯队走上决策监督岗位，第三梯队实际负责公司经营，将成为我们申新集团今后发展方向，代代相传形成一个好的传统，一种好的工作作风，以此创造出良好的经营成果，来回报广大的股东。

新的经营班子，也要按照这个讲话精神和要求，在今后带领申新集团全体员工做好各项工作，为在座的各位村民股民创造更加大的经济效益。

（根据录音整理，未经本人审阅）