各位股民代表：大家上午好！

很高兴时隔三年又和大家见面了，新冠疫情导致了这三年集团的年终股民大会一直不能召开。今年是三年来第一次召开股民大会，同时今年又是申新集团职工持股会理事会换届选举的选举年，所以我首先代表理事会及经营班子对集团这五年来的工作情况向大家作总体汇报。

五年来工作回顾

过去的三年我们经历了前所未有的新冠疫情冲击，全世界人民的正常生活秩序都受到了严重影响，上海去年两个月的全面封控更是让老百姓的生活按下了暂停键，但是我们在党中央的坚强领导下通过不懈的努力最终战胜了疫情。这轮疫情不但给广大百姓的正常生活造成了影响，同时也对全世界的经济带来了巨大冲击。今年虽然疫情已经结束，但国内经济形势下行的压力依然巨大，各行各业都出现了消费降级的情况，这也导致了我们集团这两年的经营压力陡然增加。但这五年在集团理事会的正确领导下，通过全体员工的不懈努力我们顶住了各种不利因素的影响，今年以及这五年的经营情况总体保持基本稳定。

这五年期间，集团经营有三年受到了疫情的影响，今年虽然疫情放开，但国内经济形势依然处于后疫情时代的下行通道。但集团这五年的经营总体保持平稳，且稳中有增。这说明集团主营业务的资产是非常优质的资产，我们能够经受住这百年不遇的疫情冲击，能够保持基本平稳经营，我们同样有理由相信今后集团的经营在依托多年来所积累下来的优质资产的运营下依然将保持长期稳定，当然今后我们所面临的压力与困难也将越来越大。同时这五年能够取得以上成绩离不开集团全体员工的共同努力，上下同心。

能够取得以上成绩，集团主要做了以下几方面的工作：

一、  适应新经济形势，通过智慧商圈建设逐步实现传统商业的转型升级

2015年虎城商圈提出打造智慧商圈的目标，目的就是在新经济形势下不断地提升虎城商圈的市场竞争力。这几年集团致力于商圈的数字化转型升级，努力打造“数字商业微生态圈”，研发数字化商户管理平台“申讯通”，让更多的商户管理功能及商户审批流程通过线上完成，大大提升了商圈内商户管理的效率。通过微信小程序、公众号、视频号等多元化自媒体平台进一步提升了与周边消费者的消费黏性，虎城商圈小程序覆盖了99%的商圈商户，绑定消费者60余万人。商圈消防安全检查工作去年开始也是通过“平安申新”这一线上检查管理平台予以实现，有效提升了隐患检查及整改效率。为了解决周边居民停车难问题，虎城商圈通过小程序开放了夜间错峰停车及包月停车服务，既解决了居民停车难问题同时也增加了物业的停车费收入。通过大华虎城智慧商圈建设积累的管理经验及技术优势，这两年集团已经把智慧商圈运营管理模式成功输出至南京东路商圈等项目中，为集团探索出新的经济增长点。通过这两年的努力虎城智慧商圈建设工作受到了国家商务委、市商务委及宝山区领导的关注与好评，今年大华虎城智慧商圈被上海市商务委推荐，获评“第二批全国示范智慧商圈”。

二、加强招商及运营管理能级，以提升商圈竞争力

这两年虎城商圈受到周边新开业商业体大融城、日月光等项目的冲击，客流较几年前有一定程度的下降，同时三年疫情以及教育业态受政策影响逐步撤铺导致商圈内有大量空铺的产生。在这种形势下集团这几年进一步加强了招商的力度，在力争租金收益最大化的前提下尽量多的去化现有空铺，在教育业态逐步退出商圈后集团加强其他当下流行业态及品牌商户的招商，商圈内接连引进了盒马鲜生、奥乐齐、沪小胖、平成屋、西塔老太太、喜茶、霸王茶姬等一批有生命力的网红人气品牌。在政府打造夜市经济的大形势下“大华夜巷”夜市街也在今年6月份顺利开街，“恐龙文化主题活动”、年底虎城周年庆等一系列活动的举办，进一步提升了商圈的人气与客流，在商圈受到周边商业体冲击的大形势下不断提升商圈的市场竞争力。

三、优化调整集团组织架构，提升内部管理出效益

今年年初集团成立了新一届的经营班子，新的经营班子以全新的姿态投入到集团的各项经营管理中。同时为了适应更长远的发展集团对原有的组织架构进行了优化调整，成立了招商管理中心、市场运营中心、物业管理中心、财务管理中心、集团办公室五大职能管理部门，明确业务范畴，各司其职承担管理职能。通过本次组织架构的调整逐步实现集团从外延式增长模式向内生式增长模式的转变，在集团经历了前十年高增速增长目前已达到租赁效益高位的情况下，通过优化内部管理结构，整合资源，力争实现向管理要效益的目的。

四、全面推进集团制度建设，建立规范化企业管理制度

为了在经济形势飞速发展的新时代、新经济大环境下保持今后长远的发展及竞争力，集团从今年年初开始在大华集团的协助下开展了新一轮的制度建设工作。集团在组织架构调整的基础上梳理明确了各级职能部门的工作职责，建立了更加规范的薪酬管理体系、岗位职级职责体系，考核激励体系等，并最终落地形成制度文件于本年度正式实行。同时在业务流程方面逐步梳理各部门的审批流程，对具备条件的业务流程通过建立线上审批制度的方式以提升工作效率。对商业资产基础信息通过建立数字化平台以实现更高效的管理模式。2023年在新的经营班子带领下，在新的组织架构下，通过各项新设立制度的落地与实施，集团正一步步向着规范化现代化企业方向迈进。

五、进一步加强居民区建设，为股民打造一个温馨宜居的生活家园

五年来华欣苑及201弄居民区在华明物业、新华居委及业委会三位一体的管理下小区建设日趋完善。美丽家园建设完成了华欣苑内部道路的沥青铺设改造及雨污水分流工程的改造，大大提升了华欣苑的整体形象面貌。201弄居民区今年拓宽了小区地面消防通道以及增设部分地面机动车停车位，同时扩增了一处便民健身区域，有效改善了小区居民的生活配套设施。这几年在对华欣苑违法搭建严格管控的总体要求下，基本做到发现一起查处一起，确保了小区的整体环境。进一步强化消防安全工作，通过广泛宣传及开展专题讲座等形式不断增强小区居民的安全防范意识，每季度的安全隐患排查及各类不定期的消防安全演练确保了两个居民区这几年无重大安全事故发生。作为社区文明建设的重要平台市民学校这几年虽然受到疫情影响停办了数年，但在形势条件允许的情况下举办的19年庆祝建国70周年暨新华老人金婚50周年庆典活动以及21年庆祝建党100周年活动内容与形式非常丰富精彩，得到了广大居民的广泛好评。两个居民区通过五年来的建设与管理小区的居住环境越来越舒适、温馨，居民的满意度、幸福感也得到了有效提升。

今后五年工作设想

自从2005年撤村改制以来，申新集团的发展紧跟国家经济发展形势共同经历了近20年的高速发展期，集团的商业资产经营收入从05年的5、6千万增长到目前的4个多亿，我们在座各位股民的股金分红也随之每年水涨船高。但近几年集团自身开发建设的商业资产项目已经全部投入运营并基本进入成熟经营期，所以今后很多年申新集团的经营将进入一个平稳运营期，不可能像前十几年一样高速增长了。这几年美国对中国全方位的打压造成国内经济形势的持续下行，再叠加三年疫情的影响造成今年国内居民的全方位消费降级，这直接反映到商圈内商户的日常经营中，维持不下去的直接关店，目前在经营的日子也好不到哪里去。商圈内商户的经营困难直接导致我们申新的经营压力陡然增加，欠租情况的出现、撤铺情况的出现，能够维持经营的合同到期也要求降租。所以今后几年对申新集团来说一方面主营业务商业资产租赁收入已经达到了高位，今后再增长的空间有限，另一方面受到国内外经济形势及疫情影响集团的租赁收入存在下降的可能，同时真如副中心32万平方米的环宇城大型商业体也于23年12月份正式开业，这将对我们虎城商圈的经营再次造成冲击。所以大家一定要认清目前集团面临的形势及今后经营的困难与压力。但我们也不要过分的悲观，要充分相信我们国家一定会在以习总书记为首的党中央的正确领导下逐步走出目前的困境，经济发展一定会回到正轨。同时集团将在理事会的领导下持续关注市场动态，找准时机，把准方向，对符合申新今后发展的新领域、新业态适时出击，为集团今后的长远发展不断寻找新的经济增长点。我们新的经营班子在今后的工作中也将会尽百分之一百的努力运营好当前的经营资产，力争实现集团经济效益的最大化，确保集团的长期稳定经营。

所以今后几年集团将在以下几方面开展工作：

一、聚焦招商工作，提升商业资产出租率及租赁效益

在当前经济形势下行的大环境下，申新集团要保持今后几年长远稳定的发展，招商工作尤为重要。如何招到优质的商户，如何尽快去化由于疫情而产生的大量空铺以提升商圈整体出租率是今后集团的重点工作。集团后续将对周边竞争商业体特别是新开业的真如环宇城项目进行充分调研考察，了解掌握竞争项目的经营情况及招商业态分布，对症下药，逐步引进当下流行业态及品牌商户入驻虎城商圈。同时在充分了解当前租赁市场行情的前提下，根据不同项目、不同租赁业态制定出精准的租赁指导价，强化合同签约价格管理，努力提升各项目的租赁效益。加强招商团队的内部管理，不断提升招商客户资源的积累与拓展，精准掌握各业态品牌商户的开店计划及入驻虎城商圈的意愿。同时积极开拓招商渠道，通过朋友圈招商、第三方招商等多种形式努力提升商业资产的出租率。进一步提升物业服务管理品质，在做好商圈商户维稳工作的前提下利用节假日、周末多举办各类形式丰富多彩的商圈营销活动，以提升商圈人气，确保商户的持续稳定经营。

二、做好后续合同到期商业体项目的经营管理，以提升项目的整体经济效益

后续几年华润万家、小桥流水等项目将陆续合同到期，这些商业体经营至今已有20年之久，后续收回管理后将进行必要的项目改造及业态的调整升级。通过项目升级改造同时根据项目自身情况灵活采取集团自营或委托运营管理等模式以实现项目经济效益的最大化。

三、制度建设再深化，加强管理增效益

制度建设永远在路上，集团制度建设工作将在今年基础上继续深化完善。以新的制度体系为准则，推动商业运营和物业管理的数字化、线上化、精细化管理，从而进一步提升集团内部及商户端审批流程的管理效率。财务管理制度要不断完善与深化，对各项经营业务要做到事前把控，事后审核，尝试探索利用外部财务共享资源以提升管理效率，从而更好的服务于业务条线的各项经营工作。继续发扬虎城商圈“三位一体”的管理模式，提升商圈的管理效率和服务质量。在集团从高速发展期进入到平稳运营期的形势下，通过加强集团内部制度建设与管理效率，从而逐步实现向管理要效益，向服务要效益，向创新要效益的目的。

四、完善集团各岗位梯队建设，不断提升管理团队的文化素养

面对今后日趋激烈的市场竞争，集团需要更多符合市场化经营要求的管理人才。针对目前集团员工普遍整体学历偏低、年龄结构偏大的问题，后续将通过市场化招聘及吸纳本村优秀大学生的方式逐步引进高学历、年轻化的管理人才。完善各岗位人才储备及梯队建设，吐故纳新，为集团今后长期可持续发展提供人才储备保障。

五、继续加强居民区建设工作，不断提升居民的幸福感与获得感

进一步加强华欣苑及201弄居民区的各项建设工作，不断提升小区的各项管理水准，围绕小区安全、违建整治、环境卫生等抓手开展工作。努力实现居民区文明达到新境界，小区安全无事故，幸福指数再提升，安居乐业再上新水平的管理目标。力争将我们申新的后花园通过今后几年的不懈努力建设好、管理好，从而进一步提升在座各位居民、股民的幸福感与获得感。

新的一年，站在新的起点，踏上新的征程，面临后疫情时代新的挑战，我们对未来充满信心。集团上下将在镇党委、镇政府及集团理事会的正确领导下，不忘初心，牢记使命，脚踏实地，尽最大努力做好各项工作，为申新股民的安居乐业，也为大场社会、经济的进一步发展作出我们应有的贡献。